Por José Homero Adabo – Contador e Vice-Presidente Administrativo do Sescon Campinas
Uma dúvida muito comum dos contribuintes do IRPF é saber se os recursos obtidos com a venda de um imóvel residencial forem aplicados no pagamento de parcelas ou mesmo na quitação de financiamento de outro imóvel de propriedade do contribuinte, no prazo de 180 dias, estará isento do IR o ganho de capital apurado.
Para isto, precisamos lembrar um pouco da legislação aplicável. Neste caso o Art. 39 de Lei nº 11.196/2005 é o que cuida deste assunto e diz que somente ficará isento do IR sobre este ganho de capital se o produto da venda do imóvel for aplicado exclusivamente na aquisição de outro imóvel residencial, localizado no país, no prazo de 180 dias. Ou seja, pela letra fria da lei, a isenção do ganho de capital não se aplica quando os recursos da venda forem utilizados para o pagamento de prestações ou na quitação de saldo devedor de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte.
Ocorre que os contribuintes inconformados com este entendimento da lei, recorreram à Justiça e o STJ (ver, por ex., o REsp nº 1.612.183/RS) já pacificou o entendimento de que, neste caso, o contribuinte tem o direito à isenção do IR sobre o ganho de capital, mesmo que os recursos obtidos com a venda sejam aplicados no pagamento de prestações ou quitação de outro imóvel residencial, localizado no país, que seja de propriedade do contribuinte que alienou o primeiro imóvel.
Com isso, a RFB revogou o Art. 2º, da IN/RFB nº 599/2005 e editou a IN/RFB nº 2.070/2022, cujo Art. 2º, § 10 diz que:
“Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
(…)
§ 10. O disposto neste artigo aplica-se, inclusive:
(…)
III – à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. (Incluído(a) pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022)
§ 11. O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros:
(…)
II – à venda ou aquisição de terreno;” (grifamos).
Assim, hoje é possível vender um imóvel residencial por pessoa física residente no país, desde que a totalidade do produto da venda deste imóvel seja utilizada para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte. A isenção do IR neste caso não vale para a aplicação dos recursos na aquisição de terreno.
Se for aplicada apenas uma parte do valor da venda, na aquisição de outro imóvel ou no pagamento de financiamento, a isenção do IR será proporcional ao valor aplicado.
Alerta: Esta modalidade de isenção não tem limite de valor para o imóvel alienado, mas o contribuinte somente poderá utilizar o benefício uma única vez a cada 5 anos.
