Contrato de Locação Comercial
(PARTE I)
Por Dr. Rodrigo de Abreu Gonzales, contador, advogado e vice-presidente do Sescon Campinas, juridico@sesconcampinas.org.br
É inquestionável a importância de um Ponto Comercial de um imóvel, onde há tantos anos está instalado o supermercado do bairro, a drogaria etc. Locais que se associam a um determinado ramo de atividade e a própria rotina das pessoas, que necessitam daquele serviço ou produto, como o exemplo, a padaria visitada todos os dias no retorno do trabalho.
É certo que, com a internet muitos serviços ou produtos se transferiram para rede, pagando-se muitas vezes para aparecer em primeiro lugar nas pesquisas on-line com especificidades, como a localização do consumidor ou mesmo do perfil específico do público que busca o serviço ou produto.Talvez o que esteja ocorrendo, seja uma nova plataforma de visibilidade do Ponto Comercial, não apenas fisicamente, como um imóvel, mas agora também na rede, onde as possibilidades para aparecer mais do que seu concorrente estão muito além, da importância de se ter um comércio de esquina, envolvendo outras variáveis.
Mas, o que trato neste artigo é a importância da manutenção pelo locatário do contrato de locação do imóvel físico, seja pela manutenção de uma clientela conquistada, seja pelos altos investimentos na adaptação do imóvel à sua atividade, a exemplo de um barracão adaptado à indústria, o que pode ser a diferença entre a manutenção ou fechamento da empresa.
Juridicamente para garantir a manutenção do contrato de locação e do Ponto Comercial ao inquilino, é necessário manejar uma ferramenta legal chamada “Ação Renovatória”, mas o direito a esta ação, somente é concedido àqueles que “merecerem”, ou simplesmente, aqueles que, devidamente aconselhados por seus contadores ou advogados ao firmar ou renovar seu contrato de locação, observaram os requisitos do artigo 51 da lei n. 8245/91, conhecida como Lei das Locações, quais sejam:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio[1], o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. ”
Ao observar o texto legal, destacam-se algumas questões, a primeira: é imprescindível que o contrato seja por escrito e com prazo determinado, normalmente em anos ou em meses.Superado este item, é importante que o locatário sempre tente negociar um contrato de cinco anos ou mais, o que lhe garantirá o “Olimpo”, principalmente se interessar manter-se no imóvel após o término do contrato e o locador não tiver os mesmos planos. Mas, na hipótese de não ser possível um contrato inicial de cinco anos?
Tratarei disso, na segunda parte deste artigo, na próxima edição.
[1] O § 4º do mesmo artigo, estende o direito às indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.
(Parte II)
Na Parte I deste artigo, foi falado sobre a importância de um Ponto Comercial de um imóvel e as ferramentas e cuidados que um locatário deve ter na assinatura do contrato de locação e no seu transcorrer para possuir o direito de se manter no imóvel, sob pena de ser surpreendido com “pegadinhas” legais que o obrigue a abandonar um local onde sua atividade já está instalada há anos e muitas vezes já é referência na rua ou no bairro.
Destaco novamente o artigo 51 da Lei de Locações (Lei n.8245/91), para uma sequência mais compreensível: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio , o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. ”
Vale lembrar a importância do contrato de cinco anos interruptos para preencher os requisitos legais, mas não sendo possível um contrato inicial de cinco anos, seja por imposição do locador ou por interesse do locatário. Neste caso, é IMPRESCINDÍVEL que o locatário, tendo interesse em manter-se no imóvel, negocie com o locador bem antes do término da locação, de modo que, quando o primeiro contrato terminar, já seja assinado imediatamente o segundo e que este seja também por prazo determinado, pois só com contratos assinados, um na sequência do outro, é que se poderá somar o prazo de todos, de modo a chegar aos cinco anos previstos na Lei, lembrado que esta dispõe: “II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”.
Portanto, para que o locatário tenha direito à Renovatória, deverá se programar para assinar um novo contrato já na sequência do anterior. Por exemplo: se o primeiro contrato é de 30 meses e seu termo final é em 10 de agosto, para que se possa somar os prazos é importante que o novo contrato, conservadoramente, já se inicie ou no dia 11 de agosto ou poucos dias depois, para se evitar que que o primeiro contrato seja reconhecido como se estivesse passado a correr por prazo indeterminado, impossibilitando a soma.
Além destes cuidados, é imprescindível que a ação Renovatória seja ajuizada no prazo de um ano até seis meses antes do término final do último contrato, conforme previsto no § 5º do artigo 51 da Lei de Locações, que dispõe: “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. ”
Tal evidência traduz a importância do locatário, com interesse em manter a locação, em iniciar a negociação com o locador, um ano antes do término da locação (Lembrando: desde que o contrato ou a soma de contratos componham no mínimo cinco anos), para que, na hipótese de negativa do locador da manutenção do contrato ou exigência de um valor de aluguel fora do mercado, possa o locatário manejar a ação Renovatória e ver seu contrato renovado por força judicial, ainda que contra a vontade do locador.
Diante do exposto, é importante que o locatário seja orientado das previsões legais, antes e durante o contrato de locação, visando uma negociação equilibrada entre ele e o locador, sempre com foco na amistosidade, para que acima de tudo, não seja o locatário vítima do desconhecimento, considerando principalmente os valores investidos no imóvel e a clientela conquistada, com muito custo, pela localização do Ponto Comercial.
1. O § 4º do mesmo artigo, estende o direito às indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.
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